Kas telefoninumber kuulub isikuandmete alla?

29.01.2014 „Pealtnägijas” kajastamist leidnud seksikuulutuse skandaal puudutas kaudselt ilmselt meid kõiki, sest sarnase identiteedivarguse ohvriks võib langeda meist igaüks. Saates avaldatu, muu hulgas keskkriminaalpolitsei IT-kuritegude lahendamise valdkonna juhi sõnavõtu kohaselt jääb antud asjades kriminaalmenetlus sageli alustamata just põhjusel, et kuulutuses esitatud telefoninumber ei ole kannatanuga seostatav. Sellest lähtuvalt ei ole täidetud ka karistusseadustiku § 1572, teise isiku identiteedi ebaseadusliku kasutamise kuriteo koosseis. Autor eeltoodud seisukohtadega ei nõustu ja seda alljärgnevatel põhjustel.

Tulenevalt karistusseadustiku § 1572 loetakse karistatavaks teist isikut tuvastavate või tuvastada võimaldavate isikuandmete tema nõusolekuta edastamine, nendele juurdepääsu võimaldamine või nende kasutamine eesmärgiga luua teise isikuna esinemise teel temast teadvalt ebaõige ettekujutus ja sellega on tekitatud kahju teise isiku seadusega kaitstud õigustele või huvidele.

Probleemi raskuskese lasub antud juhul küsimusel, kas ainuüksi telefoninumbrile tuginedes on kolmandatel isikutel võimalik numbri omanik tuvastada. Keskkriminaalpolitsei IT-kuritegude lahendamise valdkonna juhi arvamuse kohaselt ainuüksi numbrile tuginedes seda teha ei ole võimalik ja numbrit isikuga seostada üldjuhul ei saa.

Siiski tuleb direktiiv 95/46/EÜ artikli 29 alusel loodud andmekaitse töörühma arvamuse 4/2007 kohaselt isiku tuvastatavuse kindlakstegemisel arvesse võtta kõiki vahendeid, mida isik võib andmesubjekti tuvastamiseks tõenäoliselt kasutada. Järelikult antud juhul ei mängi autori arvates rolli mitte isegi asjaolu, et numbri juurde on lisatud varinimi, sest isikut on võimalik tuvastada ka lihtsalt viidatud numbrile helistades. Juhul, kui telefoninumber kuulub juriidilisele isikule, on seostamine veelgi lihtsam, sest nimetatud numbri omanik on võimalik kindlaks teha kasutades lihtsalt interneti otsingumootoreid.

Teise kriminaalmenetluse alustamata jätmise alusena toodi „Pealtnägijas” välja kahju puudumine kannatanule. On selge, et kui kannatanu väidab, et talle ei ole tekitatud kahju, siis menetlust ei alustata, sest karistusseadustiku § 1572 süüteokoosseis ei ole täidetud. Siiski teise isiku nõusolekuta telefoninumbri seksikuulutustes avaldamine kahjustab peaaegu alati kannatanu seadusega kaitstud õigusi. Lofitenedmi . Eelkõige kahjustatakse sellega kannatanu au, kaudselt kasvõi isiku teisi põhiõigusi nagu eraelu puutumatus. Pidevad kõned seksuaalset lähedust otsivate isikute poolt nii päeval kui öösel tekitavad suure tõenäosusega stressi ja sageli ka tervisekahjustusi, mis võivad olla aluseks lisaks ka mittevaralise kahju nõudele.

Eeltoodut arvesse võttes tuleks karistusseadustiku § 1572 kuriteokoosseis lugeda täidetuks ja uurimisasutus peaks alustama ka kriminaalmenetlust. Juhul, kui seda ei tehta, on kannatanul õigus esitada kaebus riigiprokuratuuri ja kaebuse rahuldamata jätmise korral edasi ringkonnakohtusse.

Autor on arvamusel, et sarnaste põhiõiguste mittekaitsmisel või nendesse kergekäeliselt suhtumisel jäetakse inimesed ilma riiklikust kaitsest, mis soodustab sellise psühhoterrori jätkumist. Sellest lähtuvalt ei tohiks kannatanud liiga kergekäeliselt jätta kasutamata oma seadusest tulenevat kaebeõigust ja õigust oma huvide eest seista.

Kaupo Kask

Jurist

MUPO isetegevusest

Eilses Pealtnägijas oli lugu sellest kuidas Tallinna Munitsipaalpolitseiamet (edaspidi „MUPO“) kimbutab loomemejandusettevõtteid nõudes nendelt registreeringut kaubandustegevuse registris ning selle puudumise korral ähvardab trahviga kuni 32 000 eurot.

Pealtnägija loost võis tavavaatajale segaseks jääda, mille üle vaidlus tegelikult käib ning milles seisneb küsimuse õiguslik probleem. Alljärgnevalt annan konkreetse kaasuse põhjalt ülevaate milles on käesolevas juhtumis õiguslik probleem ning milline on selle olukorra lahendus.

Ka minu kliendiks olev reklaamiagentuur sai MUPO-lt möödunud aasta sügisel nõude ennast registreerida kaubandustegevuse registris, vastasel korral ähvardati trahviga kuni 32 000 eurot. Selle asemel, et kõrvad longu lasta ja trahv ära maksta või ennast tarbetult registris registreerida, pöördus minu klient minu poole nõu saamiseks.

Võtsin ühendust väärteoasja menetleva ametnikuga ning pärisin temalt selgitust, millest tuleneb taoline absurdne nõue. Ametniku vastus oli, et tema tõlgenduse kohaselt on reklaamiteenus kauba müümisega kaasnev teenus ja seega peab reklaamiagentuur end registreerima kaubandustegevuse registris.

Tutvunud asjakohase kaubandustegevuse seadusega tundus MUPO ametniku tõlgendus seadusest veelgi absurdsem. Pöördusin seaduse mõtte selgituse saamiseks ka Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ametnike poole kes on kaubandustegevuse seaduse väljatöötajad. Ministeeriumist saadud vastus kinnitas minu seisukohta.

Kaubandustegevuse seaduse § 12 lg 1 sätestab, et:

„Kauplejal ja kaubanduse korraldajal on lubatud tegeleda kaubandustegevusega, kui ta on registreeritud majandustegevuse registris (edaspidi register).“

Sama seaduse § 2 punktid 1 ja 2 sätestavad kaupleja ja kaubandustegevuse korraldaja mõisted:

„Kaupleja – isik või asutus, kes majandus- või kutsetegevuse raames pakub ja müüb kaupa või pakub ja osutab teenust.“

 

„Kaubanduse korraldaja – isik või asutus, kes majandus- või kutsetegevuse raames korraldab turu- või tänavakaubandust või kaubandust avalikul üritusel, sealhulgas laadal ja messil.“

 

Kaubandustegevuse mõiste sätestab seaduse § 3, mis viitab sama seaduse § 1 lg 2 punktidele 1-5 kus on loetletud tegevused mis on kaubandustegevus:

 

„Vallasasja pakkumine ja müük ning müüdud vallasasjaga seonduva teenuse osutamine; vallasasja valdusse või kasutusse andmine ja võtmine; vallasasja valmistamine või muutmine kliendi tellimusel; vallasasja hooldamine või parandamine; ehitise puhastusteenuse pakkumine ja osutamine; ilu- ja isikuteenuse pakkumine ja osutamine ja toitlustamine.“

 

Loomemajandusettevõtja, konkreetsel juhul reklaamiagentuur, ei ole kaupleja ega kaubanduse korraldaja kaubandustegevuse seaduse tähenduses, sest nad ei müü, valmista, paranda ega hoolda tarbijale vallasasju. Loomemeajandusettevõtja üldjuhul ei müü tarbijatele vallasasju ega osuta müüdud vallasasjaga seotud teenuseid. Tulenevalt kaubandustegevuse seaduse § 1 lg 2 ei kohaldata loomemajandusettevõtjatele s.h ka muudele teenuseosutajatele nagu advokaadibürood, audiitoribürood, notaribürood jne tegevusele kaubandustegevuse seadust.

Vestlusest MUPO ametnikuga selgus, et kohtuväline menetleja soovib tõlgendada seaduse § 1 lg 2 punkti 1 selliselt, et müüdud kaubaga on seotud ka reklaamiteenus ja selle tõttu tuleb kohaldada reklaamiagentuuri tegevusele kaubandustegevuse seadust. Ametniku arvamus on vale, sest kaubandustegevuse seaduse ja selle seletuskirja kohaselt tuleb kaubandustegevuse seaduse § 1 lg 2 p 1 tõlgendada selliselt, et müüdud kaubaga kaasnevaks teenuseks on näiteks kauba pakkimine, selle kojuvedu või kokkumonteerimine jne. Reklaamikampaania idee väljatöötamine või toote kujunduse või selle reklaami kujunduse väljatöötamine ehk tegevus mida teeb reklaamiagentuur ei ole müüdud kaubaga kaasnev tegevus.

Kuivõrd üldjuhul loomememajandusettevõtete ja teenuseosutajate tegevusele ei kohaldata kaubandustegevuse seadust ei saa neile ette heita kaubandustegevuse seaduse § 12 lg 1 rikkumist, sest neil puudub kohustus ennast majandustegevuse registris registreerida.

Seega juhul kui MUPO peaks jätkuvalt esitama Teile nõude ennast registreerida kusagil registris ilma seadusliku aluseta, siis soovitan MUPO nõue koheselt vaidlustada.

Alan Biin

Vandeadvokaat

Juurdepääs kodule üle võõra maa

Viimasel poolaastal on avalikkuse tähelepanu pälvinud juhtumid kus pankrotivara hulgast on keegi ostnud tee või tänava ning nüüd teeb tee omanik tee kasutajatele takistusi tee kasutamiseks. Tuntuim taolistest juhtumitest on Tallinnas Haaberstis asuv Hargi tänava juhtum (vt. 29.08.2013. a Eesti Ekspress „Tahad koju pääseda? Maksa! Küüniline sigadus või seaduslik äri.“), Viimsi vallas asuva Pärnamäe küla ja seal asuvate Linnase tee, Kesk-Kaare tee ja Suur-Kaare tee juhtum (vt. 23.01.2014. a Viimsi Teataja „Pärnamäe erateede saaga jätkub: teed kokku ostnud firma tutuvstas oma äriplaani.“) ning viimasena 27.01.2014.a portaalis E24.ee avaldatud uudis kuidas Rae külas asuva Nurme tee omanik keelab tee ääres krunte omavatel isikutel krundile veokitega pääseda s.h on keelanud ka prügiveoauto läbipääsu tänavalt.

 

Kas taoline tegevus on õiguspärane ning mida ette võtta juhul kui sinu kodu asub eratee ääres ning tee omanik teeb tee kasutamisele takistusi?

 

Esiteks on võimalik taolise probleemi tekkimine välistada sellega, et enne elamukrundi ostmist kontrollida kellele kuulub tee, mille kaudu krundini jõuab. Mõistlikuks peetakse seda, et see teemaa kuulub kohalikule omavalitsusele või seatakse elamukrundi omaniku kasuks tähtajatu kasutusõigus. Kui arendaja ei ole teed kohalikule omavalitsusele üle andnud või ei nõustu kasutusõigust seadma, siis soovitan sellisesse arendusse krunti mitte osta, sest risk probleemide tekkimiseks on suur.

 

Kellele kuulub konkreetne teemaa saab igaüks kontrollida Maaameti kaardiserverist ja kinnistusraamatust. Teine võimalus on pöörduda kohaliku omavalitsuse poole ning uurida nende käest kellele kuulub tee ja kas kohalik omavalitsus on saamas selle tee omanikuks.

 

Olukorras kus kinnistu on juba omandatud ja arendaja on pankroti läinud, siis peab kinnistuomanik hoidma silma peale väljaandel Ametlikud Teadaanded ning kui seal ilmub kuulutus teemaa müümise kohta, siis tegutsema vastavalt.

 

Kuid mida teha olukorras kus koduni viiva tee ette on ilmunud keelumärk ja tee omanik keelab seda kasutada?

 

Vastavalt AÕS § 156 lõikele 1 on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Sõna “vajalik” rõhutab, et kinnisasja peaks saama võimalikult igakülgselt kasutada. Juurdepääsutee elamumaani mõiste hõlmab tänapäeval õigust läbida tee sõidukiga.

 

Kui pooled ei jõua kohtuvälisele kokkuleppele võõra kinnisasja kasutamise osas peab huvitatud isik pöörduma avaldusega kohtusse.

 

Kohtus selgitatakse välja kas huvitatud isikul (antud juhul elamukrundi) omanikul on juurdepääs avalikult kasutatavale teele või peab ta selleks ületama teisele isikule kuuluva kinnisasja. Kui taoline ligipääs puudub, siis selgitatakse välja kas on olemas alternatiivne juurdepääs avalikult kasutatavale teele kui see, mille üle pooled vaidlevad. Kui seda ei ole või selle rajamine on ebamõistlikult kallis või selle kasutamine muul viisil ebamõistlik, siis määratakse üldjuhul avaldajale õigus kasutada teisele isikule kuuluvat kinnisasja (teekinnistut) enda kinnistule pääsemiseks.

 

Ülalviidatud artiklite ühisnimetajaks on lisaks õiguslikule olukorrale ka omanikfirmade esindaja Konstantin Ivanišvili, kes on pankrotivara hulgast ostnud teekinnistud, seadnud üles liikumist keelava liiklusmärgi, ei luba elanikel kasutada teed prügi- või ehitusmaterjalide veoks ning tee kasutamise eest ebamõistlikut suurt tasu.

Meie büroo advokaadid Leino Biin ja allakirjutanu on mitmes kohtuasjas esindanud kliente kes omavad elamukinnistuid teede ääres, mis kuuluvad Konstantin Ivanišviliga seotud isikutele.

 

Siiani on kolmes kohtuasjas kohus rahuldanud elamukinnistute omanike nõuded ning määranud juurdepääsu kinnistule üle vaidlusaluse tee. Suurimaks vaidluseks nimetatud asjades on tee kasutamise eest tasumisele kuuluva tasu suurus ning K. Ivanišvili on esitanud vastuväite, et tema paigaldatud keelumärk keelab selle tee kasutamise.

 

Teeseaduse alusel on teeomanikul õigus nõuda eratee kasutamise eest tee kasutajatelt tasu. Kohtud on asunud seisukohale, et nimetatud tasu suuruseks on tee hooldamise kulud, proportsionaalne osa teega seotud maamaksust (selle komponendi üle võib vaielda) ning tee amortisatsiooniga seotud kulud.

 

Teehoolduse eest küsib tee omanik tavaliselt absurdselt suuri summasid kuid kohtud on siiani lahendanud asja selliselt, et on nõudnud kohalikult omavalitsuselt välja andmed taolise tee hoolduskulude kohta samas piirkonnas ning teinud sellest lähtudes otsuse teehoolduskulude suuruse osas. Kui tee omanik on nõudnud sadu eurosid aastas, siis kohus on välja mõistnud teehoolduse eest kümmekond eurot aastas.

 

Mõni kohus on tee kasutamise tasu hulka arvanud ka maamaksu, mõni kohus mitte. Minu arvates on maamaks maks omandi eest, mis säilib tee omanikul sõltumata sellest kas ta kasutab teed üksi või kasutavad seda ka teised isikud ning allakirjutanu arvates maamaksu tee kasutamise tasu hulka arvama ei peaks. Samas kui seda ka tehakse, siis summa on marginaalne.

 

Kolmas komponent tee kasutamise tasu juures on tee amortisatsioonikulu. Selge on see, et tee kasutamise käigus kulub ning tee omanik on kohustatud seda teatud seisundis hoidma ning sellega kaasnevad kulud. Kohtud on tee amortisatsiooni eest tasu suuruseks määranud umbes 10 eurot aastas.

 

Kui Konstantin Ivanišvili on läbi temaga seotud isikute tee kasutajatelt nõudnud küll ühekordseid tasusid mõnikümmend kuni mõnisada eurot korra eest kui ka teinud ettepaneku osta tee mõnekümne tuhande euro eest ära, siis peale kohtumenetluse on tulemuseks see, et tema kasuks mõistetakse välja tee kasutamise tasu mõniteist kuni mõnikümmend eurot aastas. Tähelepanu peab pöörama ka sellele, et tegemist on asjaõigusliku vaidlusega ning kui kohus annab elamukrundi omanikule kasutada erateed avalikult kasutatavale teele pääsemiseks, siis tee omaniku poolt paigaldatud liiklusmärgid ei oma tee kasutamise õiguse osas mingit tähtsust ning neid võib ignoreerida.

 

Kokkuvõtvalt – kui olete sattunud olukorda kus Teie koduni viiv tee on kellegi eratee ja tee omanik käitub ebamõistlikult ja kohalikult omavalitsuselt abi olukorra lahendamiseks ei ole loota, siis kõige mõistlikum viis on pöörduda avaldusega kohtusse ning taotleda ligipääsu üle võõra kinnisasja Teile kuuluva kinnistuni.

 

Lugupidamisega,

 

Alan Biin

Vandeadvokaat

Vanavanemate kohustus maksta elatist

Perekonnaseaduse § 96 sätestab, et ülalpidamist on kohustatud andma täisealised esimese ja teise astme ülenejad ja alanejad sugulased ehk lapsele vanemad ja vanavanemad.

Perekonnaseaduse § 105 lg 1 sätestab ülalpidamiskohustuslaste järjekorra ning alaneja sugulane annab ülalpidamist enne ülenejat sugulast. Seaduse keeruline tekst tähendab lihtsalt öeldes seda, et kõigepealt on kohustatud last ülal pidama tema vanemad ning kui vanemaid ei ole või nad ei ole võimelised lapsele ülalpidamist andma, siis on lapse ülalpidamiseks kohustatud lapse vanavanemad.

Ülaltoodust võib kergesti teha valejärelduse, et ülalpidamist vajav isik võib valida kas minna nõudega kohtusse vanema või vanavanema vastu. Nii see siiski ei ole ja perekonnaseadus seab vanavanema vastu kohtusse minekule teatud eeldused.

Segadust on tekitanud perekonnaseaduse § 102 lg 2 ja § 106 lg 1 koosmõju, millest tehti vale järeldus, et kuna vanem lapse ülalpidamiskohustusest ei vabane, siis ei saa seda nõuet vanavanemate vastu esitada.

Perekonnaseaduse mõtet on selgitanud Riigikohus, mille kohaselt võib laps pöörduda elatise nõudega vanavanemate vastu juhul kui vanema vastu ei ole võimalik ülalpidamisnõuet esitada või kui ülalpidamise väljamõistmist on ülemäära raske saavutada.

Eelkõige tekib vanavanemal kohustus lapselast ülal pidada juhul kui vanema viibimiskoht ei ole teada, mistõttu ei saa tema vastu nõudega kohtusse pöörduda ning juhul kui vanema vastu on kohtusse pöördutud, on olemas kohtulahend millega on vanemalt elatis välja mõistetud kuid täitemenetluses ei ole olnud võimalik seda kohtuotsust täita.

Praktikas on harvaesinevad need juhtumid kus vanema viibimiskoht ei ole teada ja tema vastu ei saa kohtusse pöörduda aga väga levinud on olukord kus kohtuotsusega vanemalt välja mõistetud elatist ei saa kohtutäituri abil täita, sest kohustatud vanemal puudub ametlik sissetulek ja vara. Sellises olukorras saab laps pöörduda nõudega vanavanemate vastu kohtusse. Selguse mõttes on vaja täpsustada, et kohustatud on ainult selle vanema kes ei täida oma ülalpidamiskohustust vanemad, mitte teise vanema omad.

Tähelepanuta ei saa jätta ka seda, et vanavanemal tekib lapselapsele antud elatise osas nõudeõigus oma lapse vastu. Seega kui näiteks isa ei andnud elatist ja selle tasusid isa vanemad, siis neil tekib antud elatise summas nõudeõigus oma poja vastu.

Kokkuvõttes:

–           Esmajärjekorras tuleb elatist nõuda lapse vanemalt;

–           Kui lapse vanema viibimiskoht ei ole teada või täitemenetlus ei anna tulemust, siis saab laps pöörduda kohtusse vanavanemate vastu;

–           Vanavanematel tekib regressiõigus oma lapse vastu nende poolt lapselapsele antud elatise suuruses.

Alan Biin

Vandeadvokaat

Kuidas likvideerida pärandiks saadud osaühing?

Eestis tegutseb märkimisväärne hulk n.ö „ühemehefirmasid“ kus omanikuks ja juhatuse liikmeks on üks inimene ning firma käekäik sõltub tervenisti selle inimese teadmistest, oskustest, suhetest ning tehtavast tööst. Enamasti on sellised firmad loodud osaühingu vormis.

Kuidas peaksid käituma pärijad kui eelnimetatud firmaomanik sureb ning pärijatel puudub oskus, teadmised või tahe osaühingu tegevusega jätkata?

Täna kehtiva pärimisseaduse kohaselt läheb pärand automaatselt peale pärandaja surma pärijatele üle kui pärijad sellest 3 kuu jooksul peale pärandi avanemist ei loobu. Loobumisavaldus peab olema notariaalses vormis. Tähelepanu peab pöörama sellele, et kui üks pärija pärandi vastuvõtmisest loobub, siis see ei lõpeta pärimismenetlust vaid pärimismenetlus jätkub kuni pärija on selgunud.

Seega kui pärandvara hulka kuulub näiteks osaühingu osa (omand osaühingus) tekivad pärijatele seoses nimetatud osaühinguga ka teatud õigused ja kohustused. Üldjuhul osaühingu osanikul märkimisäärseid kohustusi ei ole kuid olukorras kus pärandaja oli ainuosanik ning ka ainuke osaühingu juhatuse liige, peavad pärijad määrama osaühingule juhtorganid, et vältida võimalikku osanike vastutust, mis võib tekkida pankrotimenetluse käigus või mõne võlausaldaja ees kui pärijad jätavad pärandiks saadud osaühingu unarusse ning ei tegele selle majandustegevuse jätkamise või likvideerimisega. Eeldusel, et pärandajal on mitu pärijat, siis nende poolt pärandi vastuvõtmisel tekib pärijate ühisus, kes osaühinguga seotud küsimuses peab otsuste vastuvõtmiseks olema konsensusel või jagama pärandvara selliselt, et igale pärijale tekib osaühingus kindlaksmääratud suuruses osa.

Üldjuhul, kui pärijatel puudub oskus või tahe osaühingu tegevust jätkata, on mõistlik valida osaühingu likvideerimine.

Osaühingu likvideerimisprotsessi reguleerib äriseadustiku 22. peatükk s.t § 201 – § 220.

Osaühingu likvideerimise otsustab osanike üldkoosolek. Osaühingu lõpetamise ehk likvideerimise otsus on vastu võetud juhul kui selle poolt on 2/3 üldkoosolekul osalenud osanikest kui osaühingu põhikiri ei näe ette suurema häälteenamuse nõuet. Üldjuhul on likvideerijaks juhatuse liikmed kui osanike otsusega ei ole määratud teisiti. Seega olukorras kus ühingul juhatus puudub ja osanikel ei ole endal oskusi/võimalust likvideerimist läbi viia, tasub likvideerijaks määrata selleks vastavaid teadmisi omav isik. Täna tegutseb turul hulk juriidiliste isikute likvideerimisele spetsialiseerunud ettevõtteid kuid nimetatud teenust osutavad ka advokaadid ja pankrotihaldurid.

Likvideerijal on kõik juhatuse liikme õigused, mis on seotud osaühingu likvideerimisega. Likvideerija lõpetab osaühingu tegevuse, nõuab sisse võlad, müüb vara ja rahuldab võlausaldajate nõuded. Juhul  kui osaühingu varast ei jätku kõigi võlausaldajate nõuete rahuldamiseks, peab likvideerija esitama pankrotiavalduse.

Peale vara müümist ja võlausaldajate nõuete rahuldamist koostab likvideerija lõppbilansi ning vara jaotusplaani. Likvideerimise käigus järele jäänud vara jaotab likvideerija osanike vahel vastavalt jaotusplaanile vastavalt osanike osa nimiväärtustele kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

Osaühingu dokumendid säilitab likvideerija või annab need üle arhiivile või muule usaldusväärsele isikule säilitamiseks seaduses sätestatud tähtajaks (raamatupidamise algdokumente peab säilitama 7 aastat).

Teoreetiliselt on osanikel (pärijatel) likvideerimismenetluse keskel ümber mõelda ja jätkata osaühingu tegevusega kuid antud oluokorras kus osaühingu tegevus sõltus ühest inimesest ja team teadmistest, ei ole taoline tegevus ilmselt mõistlik.

Alan Biin

Vandeadvokaat

Kes vastutab katuselt langenud lume ja jää eest?

Alanud talve ja maha sadanud lume puhul on paslik meelde tuletada majaomaniku kohustused katuse puhastamisel lumest ja jääst.

Kes on vastutav kui maja katuselt langeb lumi või jää maja ette pargitud autole või kõige halvemal juhul mõnele möödakäijale?

Võlaõigusseaduse § 1059 sätestab, et ehitisealuse maa omanik või isik, kellel on muu asjaõigus, mille alusel ehitis on püstitatud, vastutab ehitise kokkuvarisemise tõttu, ehitiselt selle osade, jääpurikate või muu sellise eraldumise ja allalangemise tõttu tekkinud kahju eest, välja arvatud juhul, kui ta tõendab, et kahju põhjustas vääramatu jõud või kannatanu tegevus.

Seega olukorras kus katuselt langeb alla sinna kogunenud lumi ning kahjustab näiteks maja seina äärde pargitud autot, vastutab tekkinud kahju eest kinnisasja omanik(ud).

Üldlevinud väärarusaam on, et taolises olukorras vastutab tekkinud kahju eest korteriühistu, kelle ülesandeks on kortermaja eest hoolitsemine, kuid seadus sätestab üheselt, et vastutajaks on kinnisasja omanik. Mitme omanikuga kinnisasja puhul (näiteks kortermajad) on vastutavateks ja sellest tulenevaks kahju hüvitamiseks kohustatud isikuteks kõik selle maja kaasomanikud (korteriomanikud).

Seega võib kannatanu nõuda tekkinud kahju hüvitamist solidaarselt kõikidelt kaasomanikelt või valida nende hulgast ühe või mitu kelle vastu ta oma nõude pöörab. Eelnimetatu tähendab seda, et näiteks suure kortermaja katuselt langenud lume tõttu kannatanud isik valib välja ühe korteriomaniku, nõuab temalt sisse katuselt langenud lume ja jää poolt tekitatud kahju ning kõnealune korteriomanik peab ise teistelt korteriomanikelt nende osa hüvitatud kahjust sisse nõudma.

Kuid mida saab majaomanik teha, et ennetada kahju tekkimist?

Kõige lihtsam variant on regulaarselt puhastada maja katust sinna kogunenud lumest ja jääst.

Samas sõltuvalt lume kogusest ja sadamise tihedusest võib see olla väga kallis ning igapäevane koristamine võib olla raskendatud või võimatu tegevus.

Võlaõigusseaduse § 139 sätestab, et kui kahju tekkis osaliselt kahjustatud isikust tulenevatel asjaoludel või ohu tagajärjel, mille eest kahjustatud isik vastutab, vähendatakse kahjuhüvitist ulatuses, milles need asjaolud või oht soodustasid kahju tekkimist.

Ülaltsiteeritud tekst tähendab seda, et juhul kui kinnistu omanik on piiranud parkimist ja selgelt viidanud katuselt lume ja jää langemise ohule ning piirangutest ja hoiatustest hoolimata pargib kannatanu näiteks oma auto räästa alla ning see saab alla kukkunud purikatest kannatada, siis saab kahjuhüvitist vähendada või välistada, sest kannatanu on ise pannud ennast olukorda kus ta teab, et kahju võib tekkida.

Seega juhul kui katuse puhastamine lumest ja jääst ei ole võimalik, siis peaks kinnistu omanik tegema kõik endast sõltuva, et piirata kolmandatele isikutele kahju tekkimist kas piirates liikumist hoone ümbruses või tähistades selgelt ja arusaadavalt kahju tekkimise ohu ning piirkonna.

Iga kinnisasja kaasomanik peab tähelepanu pöörama sellele, et kahju tekkimise minimeerimise kohustus lasub temal lisaks korteriühistule või maja haldajale, sest esmajärjekorras vastutab tekkinud kahju eest kinnisasja omanik, mitte haldaja.

Alan Biin

Vandeadvokaat

Korteriomandi jagamine reaalosadeks

Tihti ostavad mitteabielulises kooselus elavad isikud ühise eluaseme (näiteks korteri) kaasomandisse. Juhul kui poolte suhted halvenevad ja ühine kooselu ei jätku ning ühises korteris elamine ei ole võimalik, siis seisavad nad probleemi ees kuidas jagada kaasomandisse kuuluv kinnisvara.

 

Juhul kui korteriomand kuulub mõttelistes osades mitmele omanikule (kaasomand) on tulenevalt asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 76 kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.

 

AÕS § 77 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise viisideks asja jagamine reaalosadeks, ühe kaasomaniku kohustamine osta välja teiste kaasomanike osa ühises asjas või asja müümine enampakkumisel ja saadud raha jagamine kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele ühises asjas.

 

Alljärgnevalt vaatleme lähemalt kaasomandi lõpetamist korteriomandi puhul ning selle jagamise võimalikkust reaalosadeks.

 

Asja jagamine reaalosadeks tähendab seda, et kaasomanike vahelise kokkuleppega või kohtuotsusega määratakse kindlaks konkreetse kaasomaniku ainuomandisse kuuluvad konkreetsed ruumid. Tähelepanu peab pöörama sellele, et reaalosadeks jagamise eelduseks on ruumi ehitustehniline võimalikkus jagamiseks reaalosadeks. Näiteks on jagamine võimalik kui ruumil on 2 eraldi sissepääsu ning vee- ja elektrivarustus mida saab üksteisest sõltumatult kasutada.

 

Korterite jagamine reaalosadeks on keerulisem kuna üldjuhul on korteril üks sissepääs, ühine kütte-, elektri- ja veevarustus ning selle baasil kahe eraldiseisva korteri moodustamine on ehitustehniliselt väga keeruline kui mitte võimatu.

 

Lisaks ehitustehnilisele keerukusele seab piirangud korteri reaalosadeks jagamiseks ka seadus.

 

Ringkonnakohtud kui ka Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et korteri reaalosadeks jagamine saab võimalik olla ainult olemasoleva plaani alusel (vt. Riigikohtu 29.09.2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10; Tallinna Ringkonnakohtu 20.09.2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-39194 ja Tallinna Ringkonnakohtu 20.06.2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-55697).

 

Eelnimetatu tähendab seda, et ühte kaasomanikku ei saa kohustada kaasomandis olevat asja ümber ehitama selliselt, et seda oleks võimalik jagada korteriomanditeks. Korteriomandit saab reaalosadeks jagada üksnes olemasoleva plaani alusel kui see plaan võimaldab ilma liigsete ümberehitusteta asja reaalosadeks jagada.

 

Praktikas tähendab ülaltoodu seda, et juhul kui teile kuulub kaasomandisse mõni paneelmajas asuv tüüpkorter, siis selle jagamine reaalosadeks ei ole võimalik ning peate kaasomandi lõpetamisel valima kas teise kaasomaniku väljaostmise või asja enampakkumisel müügi viisi vahel.

 

Juhul kui Teile kuulub kaasomandisse korter, mis ehitustehniliselt võimaldab asja reaalosadeks jagamise ning korteri tegelik olukord vastab ka registrites kajastatud korteri plaanidele, siis on võimalik asja jagamine reaalosadeks.

 

Leino Biin

Vandeadvokaat

Kes maksab maakleritasu?

„Kes maksab maakleritasu?” ei ole küsimus, mida üürnik või ostuhuviline maaklerilt just igapäevaselt küsiks. Me oleme ju kõik harjunud lugema kuulutusi, kus üüri- või müügikuulutuse juurde on lisatud, et maakleritasu maksab üürnik või ostja. On selge, et tegemist on levinud praktikaga, kuid autori arvates mitte kõige õiglasema lahendusega antud küsimusele.

Maaklerilepinguid puudutav on reguleeritud võlaõigusseaduse 37. peatükis, mille kohaselt on maaklerleping käsunduslepingu alaliik, millega üks isik kohustub vahendama teisele isikule lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu.

Lähtudes seadusjärgsest definitsioonist võiks eeldada, et kes tellib maakleri, see maksab ka tasu. Pöördudes maakleri poole sooviga oma kinnisasja müüa või välja üürida sõlmitakse tavaliselt üürileandja/müüja ja maakleri vahel maaklerileping. Järelikult on antud suhtes käsundiandjaks üürileandja/müüja ja tasu maksmise kohustus peaks sellest lähtuvalt olema samuti üürileandjal/müüjal.

Eelnev lahendus justkui ei jätakski ruumi teistsugusele lahendusele, kuid nagu eespool juba mainitud sai, siis praktikas kannab nimetatud kulud siiski tihtilugu üürnik või ostja. cloud hosting info .

Autori arvates võimaldab sellise olukorra tekkimise võlaõigusseaduse üks üldprintsiipidest, s.t lepinguvabaduse printsiip, mis võimaldab üürileandjal/müüjal maaklerilepingus kokku leppida, et juhul, kui maakleritasu maksab üürnik/ostja, siis vabaneb üürileandja/müüja tasu maksmise kohustusest.

Siinkohal tasuks rõhutada, et eraõiguslikes suhetes ei ole võimalik pooltel tekitada kolmandatele isikutele kohustusi ilma kolmanda isiku nõusolekuta. Ühesõnaga, kui üürnik või ostja nõustub maksma maaklerile tasu teenuse vahendamise eest, langeks justkui üürileandja/müüja tasu maksmise kohustus ära ja nõusoleku andmisega läheks tasu maksmise kohustus üle üürnikule/ostjale.

Autori arvates on antud lahendus üürnikule/ostjale äärmiselt ebaõiglane, võimaldades tekkida olukorral, kus üürnik/ostja maksab kinni nii „võlla” kui ka „nööri”. Seda eelkõige põhjusel, et maakler tegutseb siiski eelkõige üürileandja/müüja huvisid silmas pidades.

Kokkuvõtvalt tasub öelda, et üürnik/ostja ei ole kohustatud maakleritasu maksma. Kindlasti on paljudel juhtudel keeldumise tagajärjeks lepingu mittesõlmimine, kuid autor on arvamusel, et teatud olukordades, kus üürileandjal/müüjal on tehingu tegemisega kiire, võib ta nõustuda hea üürniku/ostja leidmisel tasuma ka maakleritasud, pealegi, küsija suu pihta vanasõna järgi ju ei lööda.

Kaupo Kask
Jurist

Kuidas soetada vara mitteabielulises kooselus?

Praktikas pöördutakse tihtilugu minu poole küsimusega: „Elasime mehe/naisega 15 aastat koos ning ostsime korteri aga nüüd on kooselu lõppenud ja ma tahan enda osa sellest korterist kätte saada.“ Kui ma esitan täpsustavaid küsimusi, siis selgub, et korteri omanikuna on kinnistusraamatusse kantud teine pool ning kui korter on soetatud laenuga, siis laenulepingus on laenuvõtjaks samuti teine pool. Sellises olukorras on pea ainus võimalik vastus, et: „Kahjuks on Teie õigused sellele korterile väga vähe kaitstud, sest Te ei ole selle omanik.“

 

Mida teha, et vältida ülalkirjeldatud situatsiooni tekkimist?

 

Kõige lihtsam variant reguleerida kahe inimese kooselust tekkivaid varalisi õiguseid ja kohustusi on abielu sõlmimine. Perekonnaseadus näeb ette regulatsiooni abielu kestel tekkinud ühisvara ja kohustuste jagunemise abielu lõppemisel. See on kõige lihtsam viis reguleerida kõiki kahe inimese kooselust tekkivaid varalisi kohustusi.

 

Olukorras kus kooselavad inimesed mingil põhjusel ei taha või ei saa (näiteks samasoolised paarid) abielu sõlmida, siis nende puhul on varaliste suhete reguleerimine tunduvalt keerukam.

 

Esimene võimalik lahenduskäik on soetada kooselu ajal kinnisvara kaasomandisse. Eestis kehtiva õiguse kohaselt on asja omanikuks see isik, kes on kantud omanikuna kinnistusraamatusse. Kui kooselav paar soetab ühiselt kinnisvara, mõlemad panustavad sellesse rahaliselt aga ainult üks neist kantakse omanikuna kinnistusraamatusse, toob kooselu lõppemine kaasa sellise olukorra, et vara ei kuulu jagamisele lahkumineva paari vahel, sest sellel on ainult üks omanik ning asjaolu, et teine on panustanud selle omandamisse/ülalpidamisse ei mängi märkimisväärset rolli.

 

Eeltoodust tulenevalt soovitan ennetada võimalikke probleeme tulevikus ning soetada vara kaasomandisse. See tähendab seda, et asja omanikuna kantakse kinnistusraamatusse sisse mõlemad omanikud ja nende omandiosa suurus nendevahelise kokkuleppe alusel. Vara võib jaguneda kaasomanike vahel võrdsetes osades või ühe kaasomaniku osa võib olla suurem kui teisel. Nüüd olukorras kus poolte kooselu lõppeb on tunduvalt lihtsam jagada soetatud kinnisvara, sest pooled ei pea hakkama tõendama, et nad mõlemad on vara omandamisse panustanud ja kui suur on kummagi kaasomaniku osa ühises asjas.

 

Teine võimalik lahenduskäik on seltsingulepingu sõlmimine. Soovitan selle sõlmida notariaalses vormis ja sellega lepivad pooled kokku kuidas nad ühiselt mingi eesmärgi saavutamisel tegutsevad ning mis juhtub siis kui nende kooselu (ühtlasi ka seltsing) lõppeb.

 

Juhul kui pooled ei soovi abielu sõlmida, soetada kinnisvara kaasomandisse või sõlmida seltsinguleping, siis kooselu lõppedes on selle jagamine või omaniku heaks tehtud panuse tagasisaamine väga keeruline.

 

Üldjuhul on kooselavatel isikutel rahakott rohkemal või vähemal määral ühine s.t kuigi formaaljuriidiliselt on asja omanikuks üks isik, siis läbi pereeelarve ja igapäevaste kulude kandmise osaleb selle kinnisvara soetamises kaudselt ka see osapool kes ei ole kinnistusraamatusse omanikuna kantud. Seega on seaduse järgi sellel osapoolel, kes ei ole kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud, õigus nõuda teise poole eest tehtud kulutuste hüvitamist. Näiteks on laenuleping sõlmitud mehe poolt ning ta on ainuomanikuna kantud kinnistusraamatusse aga mõnel kuul tasub laenumaksed tema eest naine, siis naisel on õigus nõuda mehe eest tehtud laenumaksete tagastamist mehe poolt 3 aasta jooksul makse tegemisest arvates. Seega peaks üks elukaaslastest kogu aeg jälgima ning pidama arvestust millal ja kui palju on ta teise elukaaslase kohustusi täitnud ning neid regulaarselt sisse nõudma. Nii kui makse teostamisest on möödas rohkem kui 3 aastat ja pool ei ole asunud seda kohtu kaudu sisse nõudma on nõue aegunud.

 

Tähelepanu peab pöörama sellele, et teise isiku eest kantud kohustuste hüvitamise nõue ei anna poolele mitte omandist vaid on õigus tehtud kulutuse rahas hüvitamisele.

 

Kokkuvõtvalt võib öelda, et kui kaks inimest soovivad koos elada, siis kõige mõistlikum viis nendevaheliste varaliste suhete reguleerimiseks on abielu sõlmimine. Abielu sõlmimine on kõige lihtsam ja odavam lepingu sõlmimise viis ning selle pakutav õiguslik kaitse on laiem alternatiividest.

 

Alan Biin

Vandeadvokaat

Lapsega välismaale elama – kelle nõusolek on vajalik?

Käesoleval ajal on üpris aktuaalne see, et inimesed siirduvad Eestist välismaale tööle või püsivalt elama. Kas last kasvatav vanem võib võtta kaasa lapse ning minna välismaale ajutiselt tööle või lahkuda sinna püsivalt elama ilma teise lapsevanema nõusolekuta?

 

Perekonnaseaduse (edaspidi „PerekS“) § 116 sätestab, et vanematel on oma laste suhtes võrdne õigus ja kohustus laste eest hoolitseda s.h võrdne isiku- ja varahooldusõigus.

 

Sama seaduse § 124 kohaselt on isikuhooldus hooldaja kohustus ja õigus last kasvatada, tema järele valvata ja tema viibimiskohta määrata ning lapse igakülgse heaolu eest muul viisil hoolitseda.

 

Eeltoodud kahe paragrahvi koostoimest selgub, et vanematel on võrdne isikuhooldusõigus ning seega võrdne õigus määrata kus laps elab.

 

Kui üks vanem soovib koos lapsega minna välismaale tööle või elama, siis vanemate vahel sõlmitud notariaalse kokkuleppega on seda võimalik teha.

 

Kui lapse vanemad ei ela koos ning ühist hooldusõigust ei ole muudetud ning nad ei suuda lapsega välismaale elama minemise küsimuses kokku leppida, siis lahendab selle vaidlusküsimuse ühe vanema avalduse alusel kohus.

 

PerekS § 123 kohaselt teeb kohus lahendi lähtudes esmajoones lapse huvidest, arvestades kõiki asjaolusid ja asjaomaste isikute õigustatud huvi. See tähendab seda, et küsimuses kas anda ühele vanemale luba minna lapsega välismaale elama, lahendab kohus selle küsimuse lapse huvidest lähtuvalt. Kui laps on piisavalt suur ja on Eestiga tihedalt seotud läbi kooli, sugulaste ja sõprade ning nendest lahutamine avaldaks talle negatiivset mõju ja tal oleks võimalik teise vanema juures edasi elada, siis suure tõenäosusega kohus sellist luba vanemale ei anna.

 

Selles küsimuses on väga raske, et mitte öelda võimatu anda juhiseid kuidas peaks vanem käituma, sest iga kaasus on absoluutselt erinev. Vanem peab arvestama sellega, et kohtu jaoks ei oma tähtsust see kui head palka vanem välismaal teenida võib vaid see kuidas välismaale minemine lapsele mõjuda võib. Kui välismaale elama minek lapse elukorraldust ei halvenda, siis vanem selle loa tõenäoliselt ka saab. Kui välismaale minek avaldaks lapsele negatiivset mõju ning on olemas alternatiiv Eestisse jääda ning negatiivseid kogemusi mitte saada, siis tõenäoliselt vanemale luba koos lapsega välismaale minna ei anta.

 

Soovin veel korra rõhutada, et iga kaasus selles küsimuses on erinev ning kohus kaalub kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid ning sellest tulenevaid juhiseid vanemale anda on väga keeruline.

 

Alan Biin

Vandeadvokaat