Juurdepääs oma maale üle võõra maa, võimalused ja välistused.

Ikka ja jälle tekivad probleemid juurdepääsuga kodule üle võõra maa. Aitamaks probleemipuntras orienteeruda selgitame alljärgnevalt kes on õigustatud ja kellelt nõudma juurdepääsu kinnisasjale üle võõra maa.

Asjaõigusseaduse § 156 lõige 1 on sõnastatud järgmiselt: „Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve.“

Tsiteeritud õigusnormist saame vastuse esimesele küsimusele – juurdepääsu on üle võõra kinnisasja õigustatud nõudma kinnisasja omanik, kelle kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Vastav nõudeõigus ei kuulu kinnisasja rentnikule, üürnikule või muul alusel kinnisaja kasutavale isikule.

Isegi juhul kui juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt kinnisasjale puudub ei ole omanikul mitte alati õigust nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Erandi sätestab asjaõigusseaduse § 156 kolmas lõige mille kohaselt kinnisaja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud omaniku tahtel. Selliseid juhuseid praktikas esineb. Vahel on omanik senise juurdepääsutee lihtsalt likvideerinud, vahel on omanik senisele juurdepääsuteele ehitanud hoone ja seejärel esitanud nõude naabri vastu juurdepääsu nõudes. Kui tuvastatakse omaniku tahe senise juurdepääsu likvideerimiseks, siis nõue naabri vastu viimase kinnisasja kasutamiseks rahuldamisele ei kuulu.

Kui naabrid saavutavad kokkuleppe juurdepääsuõiguses üle võõra kinnisasja on mõistlik vastav kokkulepe vormistada notari juures lepinguga ning seejärel kinnistusraamatusse kanda sellekohane teeservitut. Mida aga teha siis kui kokkuleppele ei jõuta?

Asjaõigusseaduse § 156 kohaselt määrab sellisel juhul juurdepääsu ja selle kasutamise tasu suuruse kohus. Seega omanik kes soovib juurdepääsu üle võõra kinnisasja peab pöörduma kohtusse.

Tsiviilasju lahendatakse üldjuhul hagimenetluses, kus hageja esitab kostja vastu nõude, mille kohus lahendab. Samas lahendatakse hulk asju hagita menetluses. Alates 1. jaanuarist 2009 lahendatakse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad hagita menetluses. Kui hagimenetluses lahendab kohus hageja poolt esitatud konkreetse nõude hageja poolt märgitud isiku ehk kostja vastu ja kohus ei või väljuda haginõude piiridest, siis hagita menetluses on kohtu roll aktiivsem ja kohus ei ole seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ning nende hinnangutega asjaoludele. Hagita menetluses selgitab kohus ise välja asjaolud ja kogub tõendid. Mida see praktikas tähendab?

Esiteks ei ole kohus seotud kinnisasja omaniku nõudega konkreetse naabri vastu selle kinnistu kasutamiseks vaid kohus peab ja kaasab kõik naaberkinnisasjade omanikud kohtumenetlusse ning selgitab ise välja millise naabri kinnisaja kasutades on kõige õigem tagada juurdepääs. Siin kaalutakse ühelt poolt erinevaid juurdepääsu tehnilisi võimalusi aga asjaõigusseaduse §-st 156 tulenevalt erinevate kinnisasjade omanike huve ning otsustatakse, kust ja millisel viisil on kõige õigem võimaldada juurdepääs. Seega mitte alati ei pruugi kohus määrata juurdepääsu nimelt sealt kus omanik nõuab vaid sealt kus kohus kõiki asjaolusid kaaludes õigeks peab ehk teisti öeldes nõue on esitatud naaber Jaani vastu, kohus aga määrab juurdepääsu üle naaber Juhani kinnistu.

Ülalmärgitust on üks erand. Nimelt sätestab asjaõigusseaduse § 156 teine lõige, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle omanik, mille kaudu ühendus seni toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu. Praktikas tähendab märgitu seda, et juurdepääsu nõude aluseks on asjaõigusseaduse § 156 lõige 2 ja nõue on võimalik esitada  ainult eraldatud kinnisasja omaniku mitte aga teiste naaberkinnisasjade omanike vastu.

Hagita menetluses lahendab kohus asja mitte otsusega vaid kohtumäärusega. Kohtumääruses määratakse juurdepääs ja selle kasutamise tasu. Kohtumääruse alusel on võimalik kinnistusraamatuse kanda isiklik kasutusõigus naabri kinnisasja juurdepääsuks kasutamiseks.

Juurdepääsuõigus on tasuline. Praktikas tekitab tasu suurus tihti vaidlusi. Sellest aga kirjutame järgmises blogipostituses.

Leino Biin

vandeadvokaat

Riigilõivud suurenesid alates 01.07.2014

Aastaid vastakaid arvamusi tekitanud ebaühtlane riigilõivupoliitika on suviste soojade ilmadega leidnud oma lõpu. Nimelt on 1. juulist 2014 jõustunud seadusmuudatusega kaotatud madalam riigilõiv dokumentide esitamisel justiitsministeeriumi hallatava e-toimiku portaali kaudu.

Jõustunud muudatused on eelkõige seotud Riigikohtu 10. detsembri 2013. a otsusega, millega tunnistati riigilõivuseaduse § 57 lõiked 1 ja 15 ning lisa 1 (alates 1. juulist 2012 kehtivas redaktsioonis) põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks osas, mis sätestab tsiviilkohtumenetluses avalduse muul viisil esitamisel kohustuse tasuda riigilõivu suuremas määras kui avalduse elektroonilisel esitamisel veebilehe www.e-toimik.ee kaudu.

1. juulil 2012 jõustunud seadusmuudatus, millega üldsegi kehtestati madalamad riigilõivud läbi e-toimiku esitatud dokumentidele, pidi suurendama e-toimiku kasutatavust. Oma eesmärgi on see tänaseks päevaks kindlasti täitnud, kuid vaatamata riigilõivupoliitika ühtlustumisele ja e-toimiku kasutatavuse kasvule ei saa tänaseid muudatusi lugeda täielikult kohtussepöördujale kasulikuks. Nimelt on viimaste muudatustega lihtsalt kaotatud läbi e-toimiku esitatud dokumentidele kehtestatud madalamad riigilõivumäärad. Selle tulemusena peab kohtussepöörduja nüüdsest arvestama kuni ligi kaks korda kõrgemate riigilõivudega.

Otseselt seadusandja riigilõivusid küll ei suurendanud, kuid kaotades ära alternatiivselt soodsamalt dokumentide läbi e-toimiku esitamise, on kadunud ka võimalus tasuda madalamaid riigilõivusid. Näiteks kui varem sai läbi e-toimiku esitatud 1000-eurose nõude eest riigilõivu tasuda 125 eurot, siis pärast seadusmuudatust tuleb samalt nõudelt tasuda riigilõivu 175 eurot.

Kaupo Kask

Advokaat

Kaupo Kask sooritas advokaadieksami

02.09.2014 võeti peale vandeadvokaadi abi eksami edukat sooritamist  Eesti Advokatuuri liikmeks vastu seni meie büroos juristina töötanud  Kaupo Kask. Alates advokatuuri liikmeks vastuvõtmisest töötab kolleeg büroos vandeadvokaadi abina ehk advokaadina. Soovides  kolleegile jõudu kutsetöös selgitame alljärgnevalt lühidalt mõistete jurist, advokaat, vandeadvokaat, õigusbüroo ja advokaadibüroo erinevusi, sest nende mõistete erinevus ja sisu jääb mittejuristidele tihti arusaamatuks.

21.03.2001 võeti vastu advokatuuriseadus, mille kohaselt Eesti Advokatuur on advokaatide omavalitsuslikel põhimõtetel tegutsev kutseühendus õigusteenuse osutamise korraldamiseks era- ja avalikes huvides ning advokaatide kutsealaste õiguste kaitsmiseks. Seadusest tulenevalt on advokatuuri liikmeteks  ehk  advokaatideks  vandeadvokaadid ja vandeadvokaadi abid. Eestis võib advokaadi kutsenimetuse all õigusteenust osutada üksnes Eesti Advokatuuri liige. Seega advokaadiks saab end nimetada ainult Eesti Advokatuuri liige. Advokatuuri võib aga kuuluda ainult  isik, kes vastab advokatuuriseaduses  esitatud nõuetele ja on sooritanud advokaadieksami.

Advokaadiks saamiseks on vajalik esmalt sooritada vandeadvokaadi abi kutseeksam. Eelduseks eksamile pääsemiseks on magistrikraad õigusteaduses. Eksami võtab vastu advokatuuri kutsesobivuskomisjon ja see toimub järgmise korra kohaselt:

Advokaadieksam koosneb kolmest osast s.t testist, kaasuse lahendamisest ja suulisest vestlusest.

Eksami testiosa sooritatakse advokatuuri poolt kindlaksmääratud kohas arvuti vahendusel. Testi sooritamisel on eksamineeritaval juurdepääs üksnes eksamikeskkonnale ja kõrvaliste vahendite kasutamine on keelatud. Aega testi tegemiseks on 90 minutit. Test koosneb neljast osast: advokatuur, karistusõigus, haldusõigus ja tsiviilõigus. Eksami sooritamiseks ei tohi  eksamineeritav vastata õigesti mitte vähem kui 51% küsimustele ja kõigi nelja osa peale kokku mitte vähem kui 70% küsimustest.  Eksamineeritavad, kes on testi positiivselt sooritanud saavad pärast testi lahendada eksamikaasust. Kaasuse lahendamiseks on aega 5 astronoomilist tundi. Kaasus lahendatakse samuti eksamikeskkonnas ja arvuti vahendusel. Kolmandaks toimub  suuline eksamivoor kus avaldatakse eksamineeritavale tema kaasuse punktisumma. Positiivseks loetakse lahendus, mida on hinnatud kõrgemalt kui 5 punkti (10 punkti skaalal). Kaasuse sooritamise korral esitavad eksamikomisjoni liikmed eksamineeritavale advokaadi kutse-eetikat puudutavaid küsimusi. Suulise vestluse kestuseks on umbes 20-25 minutit. Eksami eduka sooritamise korral kinnitab advokatuuri juhatus eksamineeritava advokatuuri vastuvõtmist ja väljastab vastavasisulise tunnistuse ja liikmekaardi. Eksamil hinnatakse eksamineeritava teadmisi rangelt ning eksami sooritavad positiivselt ca pooled eksamineeritavatest kes võetakse vastu Eesti Advokatuuri liikmeteks vandeadvokaadi abidena.

Seega vandeadvokaadi abi eristab juristist kuulumine Eesti Advokatuuri, mille eelduseks on positiivselt sooritatud kutsesobivuseksam ehk range teadmiste ja isikuomaduste kontroll.

Vandeadvokaadi abi saab töötada vandeadvokaadist patrooni juhendamisel ja selle läbi tagatase osutatava õigusabi kvaliteet ja kutseeetika nõuete täitmine.

Peale kolme aastat töötamist vandeadvokaadi abina võib isik sooritada vandeadvokaadi kutseeksami mille  sooritamise kord on sarnane ülalkirjeldatud eksamiga. Vandeadvokaadi eksami sooritanud saavad vandeadvokaadi kutsenimetuse.

Vandeadvokaati eristab vandeadvokaadi abist eelkõige praktiline töökogemus aga ka teatud õigused. Nii saab advokaadibürood pidada ainult vandeadvokaat. Ainult vandeadvokaat on õigustatud esindama klienti tsiviilasjades riigikohtus.

Advokaadibüroo eristub õigusbüroost eelkõige selle tõttu, et advokaadibüroos osutavad õigusteenust ainult Eesti Advokatuuri liikmed kelle teadmisi ja kutsesobivust on ülalkirjeldatud viisil kontrollitud, advokaatide tegevuse üle teotab kontrolli advokatuur, advokaadibürood omavad vastutuskindlustust. Õigusbüroodele ja nende töötajatel mingeid nõudeid aga kehtestatud ei ole.

Leino Biin

Vandeadvokaat

Advokaaditasu ja sellega seonduvad kulud

Õigusabi ostmisel lepitakse advokaadibürooga kokku nende poolt osutatava teenuse tasumises kas tunnitasu, tulemustasu või kombineeritud tasu alusel.

 

Praktikas on tavapärane, et lisaks kokkulepitud tasule õigusteenuse eest kajastub arvel ka rida „bürookulud“, „teenuse osutamisega kaasnevad kulud“ vms. Nimetatud rida kajastab üldjuhul tasu õigusteenuse osutamisega kaasnevate kulutuste eest nagu sidekulud, paljunduskulud jne.

 

Nii tsiviil- kui halduskohtumenetluses lahendab kohus lisaks asja sisulisele poolele ka küsimuse menetluskulude jaotumise kohta ehk väga lihtsustatult öeldes kas kaotaja peab maksma võitja menetluskulud ning kui suures ulatuses.

 

Menetluskulude kindlaksmääramisel peab halduskohtumenetluses kohtule nende suurust tõendama ning kulude suuruse tõendamiseks on vaja kohtule edastada advokaadilt saadud arved.

Tsiviilkohtumenetluses küsib kohus kulude kindlaksmääramisel tihti ka advokaadilt saadud arveid ja tõendeid nende tasumise kohta.

 

Riigikohus asus 31. juuli 2014. a otsuses haldusasjas nr 3-3-1-28-14 seisukohale, et kohtule esitatud menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide põhjal peab olema võimalik tuvastada nende seos kohtumenetlusega ning õigusabikulude põhjendatuse hindamiseks peab kuludokumentidest nähtuma, milleks õigusabi osutamisena märgitud aeg on kulutatud.

 

Seega peab klient tähelepanu pöörama sellele kas advokaat kajastab arvel ja selle võimalikus spetsifikatsioonis osutatud teenuse piisavalt lahti detailselt, et hiljem oleks võimalik seda menetluskulude kindlaksmääramisel probleemivabalt kasutada.

 

Viidatud kohtuasjas asus Riigikohus seisukohale, et arvel kajastatud bürookulude vajalikkust ja põhjendatust konkreetse kohtuasjaga seoses ei ole võimalik hinnata sõltumata sellest, et bürookulude kandmine õigusteenuse osutamisel on vajalik. Nimetatud seisukoht kordas Riigikohtu varasemat otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-112-11, mille kohaselt abstraktse bürookulu kajastamine arvel ei võimalda hinnata selle seost ja vajalikkust konkreetse asjaga. Riigikohus leidis, et mõistlik on eeldada, et bürookulud sisalduvad advokaadi teenuse tunnihinnas.

 

Ülalviidatud Riigikohtu seisukohad ei tähenda seda, et lisaks õigusteenuse eest makstavale tunni- või tulemustasule ei võiks advokaat arvel kajastada ka teenuse osutamisega kaasnevaid kulusid aga nimetatud kulud peavad olema identifitseeritavad, mõõdetavad ja seostatavad konkreetse kohtuasjaga. Näiteks võib tuua bensiini- või ühistranspordipileti kulu kui advokaat peab sõitma teise linna kohtuistungile jne. Tasu telefonikõnede, koopiate tegemise ning parkimise eest on vaieldav, sest kas parkimiskulu on kulu mida peaks klient eraldi tasuma või on see eelduslikult advokaadile tasutava tunnihinna sees.

 

Seega soovitan tähelepanelikult vaadata mida arvel kajastatakse ning kahtluse korral üle küsida kas see arvatakse menetluskulude hulka kohtus või mitte.

 

Alan Biin

Vandeadvokaat

Õigus kasutada võõrast maatükki

01. augustil 2014. a jõustus keskkonnaseadustiku üldosa seadus, mille paragrahvid 32 – 39 reguleerivad igaühe  õigust kasutada võõrast maatükki ja veekogu,  on ületanud uudiskünnise ja  kütnud avalikkuses kirgi.  Meediast on jäänud mulje justkui igaüks võib nüüd vabalt viibida suvalisel ajal võõral maatükil ning toimetada seal oma tegemisi sõltumata maaomaniku tahtest.  Päris nii see siiski ei ole.  Saamaks paremat ülevaadet muutustest võrdleme varasemat ja nüüdset õiguslikku regulatsiooni.

Kuni 01. augustini 2014 reguleeris võõral maatükil viibimist asjaõigusseaduse § 142, mille  kohaselt võõra isiku omandis oleval kinnisasjal, mis oli omaniku poolt piiratud või tähistatud, ei võinud  teised isikud omaniku loata viibida. Piiramata või tähistamata  kinnisasjal ei võinud teised isikud omaniku loata viibida päikseloojangust päikesetõusuni. Kirjeldatud piirang ei kehtinud kallasraja suhtes. Seega kui maatükk oli mingilgi viisil piiratud või selle juures oli näiteks silt „Eramaa“ siis omaniku loata maatükil  viibimine oli keeletud. Tähistamata ja piiramata maatükil   võis omaniku loata  viibida aga seda ainult päikesetõusust päikeseloojanguni.

01. augustist 2014 kehtiv seadus säilitab põhimõtte, mille kohaselt võõral maatükil võib viibida üksnes omaniku loal kuid samas täpsustab, et loa olemasolu eeldatakse kui maatükki ei ole piiratud või tähistatud viisil, millest ilmneb tahe piirata võõraste viibimist maatükil. Märgitust tuleneb, et näiteks silt „Eramaa“ ei tähenda veel automaatselt keeldu võõral maatükil viibida, omaniku tahe võõral maatükil viibimist keelata peab olema selgelt väljendatud.

Õuemaale ei tohi endiselt siseneda ilma omaniku loata. Seega kui maatükk on piiratud aiaga või on üles pandud sildid, et tegemist on eramaaga ning selle juures selgelt väljendatud keeluga võõral maal viibida ning  maapiiri kulgemine on mõistlikul viisil looduses tuvastatav, siis ei tohi nimetatud maatükile minna ilma maaomaniku loata.

Kui aga maatükk ei ole piiratud või sellel viibimist ei ole keelatud  siis maatükil viibimine on küll lubatud aga selle juures tuleb lähtuda keskkonnaseadustiku üldosa seaduse § 32 lg 4 sätestatust mille kohaselt võõral maatükil viibides tuleb arvestada maatüki omaniku huve, eelkõige vältida omandi kahjustamist ja kodurahu häirimist. Märgitu tähendab muuhulgas ka seda, et kui ette jääb tarastamata viljapõld või niitmata/koristamata heina- või kartulimaa, siis puudub Teil vaatamata seaduses toodule õigus nimetatud põllule minna, sest see kahjustab omaniku vara. Samuti peab vältima maaomaniku kodurahu häirimist ning mööduma tema kodust piisavalt kaugelt ning omanikku häirimata.

Varasemalt kehtinud seadus võõral maatükil telkimist ja tule tegemist eraldi ei reguleerinud. See oli ka mõistetav, sest võõral maatükil  oli päikeseloojangust päisetõusuni viibimine omaniku loata üldse keelatud. Kehtiva keskkonnaseadustiku üldosa seaduse § 35 kohaselt võib võõral maatükil, kui see ei ole piiratud või tähistatud vastava keelusildiga, telkida maaomaniku loata kuni üks ööpäev. Vastavat maaomaniku luba eeldatakse. Pikemaks telkimiseks on aga maaomaniku luba juba igal juhul nõutav. Mis saab aga siis kui olete piiramata ja tähistamata alale oma tegi püstitanud ja alles siis saabub maaomanik nõudes lahkumist. Keskkonnaseadustiku üldosa seadusest sellele küsimusele otsest vastust ei leia. Meie arvates tuleb lähtuda asjaõigusseaduse § 68 mille kohaselt omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle. Ning kui omanik selgesõnaliselt väljendab keeldu maatükki kasutada siis tuleb seda mõista kui loa puudumist  ja omaniku  nõudel maatükilt lahkuda.

Kui telkimine on võimalik, siis telkija peab telgi püstitama väljapoole elumaja arvestatavat nähtavus- ja kuuldekaugust ning avatud maastikul tuleb hoiduda elumajast vähemalt 150 meetri kaugusele. Lõket võõral maatükil teha ei tohi ilma omaniku loata. Omaniku luba eeldatakse ainult juhul kui omaniku poolt on ette valmistatud ja tähistatud lõkke tegemist koht.

Keskkonnaseadustiku üldosa seadus reguleerib varasemast täpsemalt eramaal asuvate teede ja jalgradade  kasutamist.  Nimetatud seaduse § 33 kohaselt  võib võõras kasutada eramaal asuvaid avalikult kasutatavaid ja erateid teeseaduses ja muudes seadustes sätestatud ulatuses ning omanik ei või keelata eratee ega raja kasutamist jalgsi, jalgrattaga ega mul sellesarnasel viisil kui  ajalooliselt on välja kujunenud mingi tee kasutamine ja see ei ole omanikule liigselt koormav. Liigselt koormavaks loetakse muu hulgas olukorda kus tee läbib õuemaad.

Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse §-id 37-39 reguleerivad ka veekogu avalikku kasutamist igaühe poolt. Veekogu avalikuks kasutamiseks loetakse suplemist, veesporti, veel ja jääl liikumist (välja arvatud mootorsõidukiga liikumine), kalapüüki, veevõttu ning muul viisil vee kasutust, mis ei ole vee erikasutus.

Avalikult kasutatavaks veekoguks ei ole ühe kinnisasja piires asuv väljavooluta veekogu. Avalikult kasutatavate veekogude loetelu kehtestab Vabariigi Valitsus määrusega. Oluline on igaühel teada, et veekogu mis ei ole avalikult kasutatav võib kasutada üksnes omaniku loal. Omaniku luba eeldatakse kui ta ei ole veekogu piiranud või tähistanud viisil, millest ilmneb tahe piirata veekogu kasutamist.

Avalikult kasutatavatel veekogudel on kallasrada, mida võib igaüks kasutada veekogu avalikuks kasutamiseks ja veekogu ääres viibimiseks ning selle ääres liikumiseks. Kallasraja laius on laevatatavatel veekogudel 10 meetrit ja teistel veekogudel 4 meetrit. Kui kallasrada on üle ujutatud, siis on selle laiuseks 2 meetrit veeseisu piirjoonest. Kalda omanik peab igaühel lubama kallasrada kasutada, seda võib piirata üksnes kohaliku omavalitsuse üksuse või Põllumajandusameti kirjalikul nõusolekul aga seejuures peab maaomanik tagama läbi- või ülepääsu või läbipääsu mujalt oma kinnistult kui see ei ole maaomanikule ülemäära koormav. Kallasrada võib sulgeda ka ülekaaluka avaliku huvi korral ning see otsustatakse üldplaneeringuga. Suletud kallasrada peab olema tähistatud ning peab võimaldama suletud kallasrajast möödapääsu.

Kokkuvõttes võib öelda, et vaatamata meedias kõlama jäänud negatiivsetele toonidele on uus regulatsioon igati mõistlik. Maaomaniku ja igaühe õigused on uues seaduses tasakaalus. Kui maaomanik tahab piirata tema maa kasutamist võõraste poolt, siis peab ta seda selgelt väljendama. Ka maa kasutajatele on seatud piirangud ning need piirangud on seatud maaomanike huvides. Kui isikud käituvad mõistlikult, nii maaomanikud kui külalised, siis teoreetiliselt mingit tõsist probleemi ei eksisteeri.

Alan Biin

Vandeadvokaat

Töölepingu sõlmimine alaealisega

Suvi ja koolivaheaeg on küll lõppemas aga veel on võimalus, et mõned noored on otsustanud endale veidi lisaraha teenida ja suveks tööle minna. Seetõttu ei ole veel hilja üle korrata mõned olulisemad aspektid, mida alaealisega töölepingu sõlmimisel peab arvestama.

Alaealisega töölepingu sõlmimiseks on vajalik nii alaealise kui ka tema vanema või tema puudumisel muu lapse seadusliku esindaja nõusolek. Lisaks eeltoodule on töölepingu sõlmimiseks 7–14 aastase alaealisega tööandjal vajalik taotleda ka nõusolek tegevuskohajärgselt tööinspektorilt. Taotluses tuleb esitada tööandja andmed alaealise töötingimuste, sealhulgas töö tegemise koha ja töökohustuste, vanuse ja koolikohustuslikkuse kohta. Nõusolekute puudumisel on leping tühine ja sellel ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Töölepingu sõlmimisel tuleb silmas pidada, et koolikohustusliku alaealise töötamiseks koolivaheajal ei tohi nõusolekut anda pikemaks perioodiks kui pooleks iga koolivaheaja kestusest (koolikohustuslikuks alaealiseks loetakse isikut kuni põhihariduse omandamiseni või 17-aastaseks saamiseni).

Töökohustuste määramisel tuleb arvestada, et tööandja ei tohi alaealist lubada tööle, mis

1. Ületab alaealise kehalisi või vaimseid võimeid;

2. Ohustab alaealise kõlblust;

3. Sisaldab ohte, mida alaealine ei suuda õigel ajal märgata ega ära hoida kogemuse või väljaõppe puudumise tõttu;

4. Takistab alaealise sotsiaalset arengut või hariduse omandamist;

5. Ohustab alaealise tervist töö iseloomu või töökeskkonna ohutegurite tõttu.

(Täpsem nimekiri on toodud Eesti Vabariigi Valitsuse määruses nr 94 „Töökeskkonna ohutegurite ja tööde loetelu, mille puhul alaealise töötamine on keelatud“)

Arvestades eeltoodut võib 13-16 aastane alaealine teha üksnes kergeid töid, mis on lihtsad ja ei nõua suurt kehalist ja vaimset pingutust. Sellisteks kergeteks töödeks on näiteks jäätise müümine, põllumajandussaaduste koristamine, kauba lahtipakkimisel abistamine jne. Alaealist ei tohi samas rakendada töödel, mis on seotud alkoholi käitlemisega, välja arvatud ladustamisel või edasitoimetamisel kaubanduslikul eesmärgil, kui on tagatud, et alaealine puutub selle käigus kokku üksnes avamata pakendis alkoholiga.

7-12 aastasel on seevastu lubatud teha kerget tööd üksnes kultuuri-, kunsti-, spordi- või reklaamitegevuse alal. Näiteks osaleda teatrietendustes, reklaamides jne (lubatud tööde täpsem nimekiri on kehtestatud Eesti Vabariigi Valitsuse määrusega nr 93 „Alaealisele lubatud kerged tööd“).

Suureks erisuseks täiskasvanuga sõlmitud töölepingust on piirangud tööaja suhtes. Kui tööandja ja töötaja ei ole kokku leppinud lühemas tööajas, on täistööaeg:

1. 7–12 aastasel lapsel 3 tundi päevas ja 15 tundi seitsmepäevase ajavahemiku jooksul;

2. 13–14 aastasel või koolikohustuslikul töötajal 4 tundi päevas ja 20 tundi seitsmepäevase ajavahemiku jooksul;

3. 15 aastasel töötajal, kes ei ole koolikohustuslik 6 tundi päevas ja 30 tundi seitsmepäevase ajavahemiku jooksul;

4. 16 aastasel töötajal, kes ei ole koolikohustuslik ja 17 aastased töötajad 7 tundi päevas ja 35 tundi seitsmepäevase ajavahemiku jooksul.

Oluline erisus täiskasvanuga sõlmitud töölepingust on tööaja kellaajaline piirang. Nimelt näeb seadus ette, et alaealine võib tööd teha üksnes ajavahemikus 6.00 kuni 20.00. Antud reeglit rikkuv kokkulepe on tühine. Samuti on alaealisel töötajal õigus 35 puhkusepäevale aastas, täiskasvanuga sõlmitud töölepingu puhul on see üldjuhul 28 päeva.

Eeltoodud kohustuste rikkumisel on tööandjat õigus karistada kuni 1300 eurose rahatrahviga.

Seadusest tulenevate kohustuste rikkumise kahtluse korral, soovitame töötajal pöörduda advokaadi või tööinspektsiooni poole.

Kaupo Kask

Jurist

Inkassofirma õigused võla sissenõudmisel

Juba aastaid on levinud arusaam inkassofirmadest kui kohtuasutuste kurjast kasuvennast, kellel on lisaks kohtu pädevusele õigus ka võlgniku vara iseseisvalt realiseerida. Võlgnike rahustuseks lisame, et tegelikkus on siiski tunduvalt helgem. Nimelt ei erista inkassofirmasid tavalisest võlausaldajast midagi muud, kui et inkassofirma päevatööks on võlgnikega tegelemine ja nendega suhtlemine. Inkassofirmal ei ole võrreldes võlausaldajaga rohkem ega teistsuguseid õigusi.

Praktikas on väga sagedased olukorrad, kus inkassofirmad suruvad võlgnikele peale ebamõistlikke võla tasumise lahendusi, ähvardades vastasel juhul võlgniku vara realiseerida. Pikemas perspektiivis on neil selleks ka võimalus, kuid seda üksnes läbi kohtu ja kohtutäituri. Nimelt tegutsevad inkassofirmad üldiselt kahel alusel, nad on kas omandanud võlausaldajalt laenu ja saanud seeläbi ise võlausaldajaks või on võlausaldaja volitanud neid võlausaldaja eest võlgu sisse nõudma. Kummalgi juhul ei ole ilma kohtuotsuseta inkassofirmal võimalik võlgnikult võlga jõuga sisse nõuda või võlgniku vara võla katteks realiseerida.

Isegi, kui võlgniku suhtes on jõustunud kohtuotsus, ei anna see inkassofirmale alust selle iseseisvaks täitmiseks. Olgugi, et kohtuotsuse näol on tegemist küll täitedokumendiga, on selle täitmise õigus siiski üksnes kohtutäituril. Järelikult kohtuotsuse täitmiseks peab inkassofirma pöörduma kohtutäituri poole ja alles kohtutäituril on õigus pöörata sissenõue võlgniku varale.

Mis puudutab inkassofirmade kulusid, siis sageli lisavad inkassofirmad nõuetele ka tasu võla sissenõudmise eest. Tasu nõudmine on iseenesest küll lubatud (võlaõigusseaduse § 113 lg 5), kuid seda üksnes mõistlikus ulatuses.

Samuti võib inkassofirma võlgniku lisada ka maksehäireregistrisse, mis on üleval Krediidiinfo kodulehel. Selleks peavad siiski olema täidetud alljärgnevad eeldused:

1)         Võlgnevus on tekkinud lepingu rikkumisest ja selle rikkumise algusest on möödas vähemalt 45 päeva alates maksetähtpäevale järgnevast päevast;

2)         Võlgnevus on koos intresside ja viivistega summas vähemalt 30 eurot;

3)         Võlgnevust ei ole vaidlustatud.

Kokkuvõttes võib öelda, et inkassofirmadel on täpselt samad õigused, mis võlausaldajal. Sellest lähtuvalt tasub inkassofirmadega kokkuleppeid sõlmides olla ettevaatlik ja hoiduda ebamõistlike tehingute sõlmimistest. Vaidluste tekkimisel soovitame oma õiguste kaitseks pöörduda advokaadi poole.

Kaupo Kask

jurist

Alan Biin

Vandeadvokaat

Korteriomandi sundvõõrandamise nõudmine

Praktikas on laialt levinud probleem, mida teha korteriomanikega, kes keelduvad tasumast korteriühistu majandamiskulusid, ei järgi ühiselu reegleid või jätavad muul viisil täitmata korteriomandist tulenevad kohustused. Eelkõige on korteriomanikku võimalik oma kohustusi täitma kohustada läbi kohtu ja kohtutäituri, kuid sageli pakub see probleemile vaid ajutist leevendust, sest uute kohustuste tekkimisel kordub kõik uuesti. Seekordses artiklis leiabki käsitlemist üks antud probleemi võimalikest lahendustest – korteriomandi sundvõõrandamisele sundimine.

Korteriomandi võõrandamisele sundimine on iseenesest viimane abinõu, mille kasutamiseks peavad olema täidetud seaduses sätestatud eeldused.

Võõrandamisnõude võib eelkõige esitada alljärgnevatel juhtudel:

1.         Korteriomanik on rikkunud oma kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades ei ole korteriomanik hoidunud tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (N: korteriomanik kogub korterisse prügi mistõttu levib kortermajas hais, parasiidid ja närilised või reostab pidevalt ühiskasutatavaid ruume ja hoone ümbrust).

2.         Korteriomanik ei võimalda korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks (N: ei luba hoones vajalike remonditööde tegemiseks siseneda tema korterisse ja selle tõttu ei saa terves hoones või selle suures osas kokku lepitud temondi- ja hooldustöid lõpule viia).

3.         Korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu.

  1.          Korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist (N: pidevad öised lärmakad peod ja valjult muusika kuulamine).

NB! Korteri võõrandamist võib nõuda nii ühele kui ka korraga mitmele eeltoodud alusele tuginedes.

Loetletud punktide täitmise kohustus on korteriomanikul ka juhul, kui korteriomand on antud kolmandatele isikutele üürile või nende kasutusse.

Juhul, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad korteriomandiseaduse § 14 lg 1 järgi nõuda, et kohustusi rikkunud korteriomanik oma korteriomandi võõrandaks. Korteriomandi võõrandamise otsus tuleb vastu võtta korteriühistu üldkoosolekul. Nimetatud nõude esitamise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel. Kui kohustust rikkunud korteriomanik omandit seejärel mõistliku aja jooksul (üldjuhul 3-6 kuud) ei võõranda, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku hagi või kaasomandi eseme valitseja hagi alusel. Eeltoodud hagi esitamise õigus on sellest lähtuvalt ka korteriühistul.

Laialt on levinud arusaam, et isiku korter on tema kodu ja sellest lähtuvalt puutumatu. Ei tahaks küll võlgnikke hirmutada, kuid kahjuks on tegemist eksliku arusaamaga. Käesolevas artiklis käsitletud lahendus on piisavalt kinnitamist leidnud ka kohtupraktikas. Siiski tuleb lisada, et tõendamise lihtsuse mõttes tasub võimalusel tugineda pigem pikaajalisele võlgnevusele kui näiteks korteri ebasanitaarsele seisukorrale. Seda eelkõige põhjusel, et majandamiskulude võlgnevust on näiteks esitatud arvete alusel tunduvalt lihtsam tõendada ja sellest lähtuvalt saab seda ka objektiivsemalt hinnata. Pideva lärmi puhul on rangelt soovitatav kutsuda politsei, kes rikkumise fikseerib. Sellisel juhul on hilisema vaidluse korral lihtsam rikkumist kohtus tõendada.

Kaupo Kask

Jurist

Kes vastutab korterile tekitatud kahju eest?

On levinud teadmine, et korteris toimuva ja sellest tuleneva kahju eest vastutab üldjuhul korteriomanik. Seda eelkõige põhjusel, et ta on korteri omanik ja kohustatud seda ka korrapäraselt hooldama. Elu ei ole samas alati mustvalge ja sageli võivad jääda segaseks näiteks olukorrad, kus korterit kahjustav tegevus tuleneb hoopis väljastpoolt korterit. Millal ja kellelt on korteriomanikul sellisel juhul õigus tekkinud kahju välja nõuda, sellest käesolevas artiklis räägimegi.

Sageli pöördutakse probleemide nagu laest tilkuv vesi jms lahendamiseks esmalt korteriühistu poole, leides, et tekkinud kahju kõrvaldamine on korteriühistu kohustus. Kuna korteriühistu üheks seadusest tulenevaks ülesandeks on korteriomanike ühise omandi hooldamine, näiteks elamu tehnosüsteemide korrashoidmine, katuse parandamine, maja ühiskanalisatsiooni hooldamine jpm, siis on iseenesest õige ka väide, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib teatud juhtudel vastutada korteriühistu. Raha kahju hüvitamiseks tuleb korteriühistult s.t ühistu liikmetelt. Sõltuvalt konkreetse juhtumi asjaoludest võivad korteriühistu liikmed nõuda sellise kahju hüvitamist ka juhatuse liikmetelt kui juhatuse liikmed on oma kohustused süüliselt täitmata jätnud.

Korteriühistu vastu nõude esitamine on võimalik samas üksnes olukorras, kus korteriühistu on jätnud oma kohustused täitmata ja selle tagajärjel on korteriomanikule tekkinud kahju. Näiteks võib korteriühistu vastutada korteriomanike ees juhul, kui korteriühistu on jätnud täitmata korteriühistu üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks. Oletame, et korteriühistu üldkoosolek on vastu võtnud otsuse  parandada maja vana katus. Kui korteriühistu juhatus mõistliku aja jooksul oma kohustusi ei täida, siis on tegemist rikkumisega, mille alusel võib korteriomanikul olla õigus esitada nõue korteriühistu vastu. Ühesõnaga, nõude esitamisel tuleb enne välja selgitada, kelle kohustuste või ülesannete rikkumise tulemusena on korteriomanikule kahju tekkinud. Siinkohal on oluline silmas pidada, et kahju ja kahju tekitaja tegevuse või tegevusetuse vahel peab olema põhjuslik seos, s.t kahju peab olema tulenenud kahju tekitaja teost või tegevusetusest.

Näitena võib siinkohal tuua olukorra kus korteriühistu üldkoosolek on 1,5 aastat tagasi vastu võtnud otsuse välja vahetada korterelamu amortiseerunud katus. Koosolekust möödunud 1,5 aasta jooksul ei ole ühistu juhatus otsuse elluviimiseks mingeid samme astunud ja nüüd toimub amortiseerunud katuse tõttu vee läbijooks viimase korruse korterisse rikkudes korteri siseviimistluse ja sisustuse. Seega on kahjustatud korteri omanikul õigus pöörduda korteriühistu vastu nõudega hüvitada temale vee läbijooksust tekkinud kahju, sest ühistu on oma kohustusi (üldkoosoleku otsus välja vahetada elamu katus) rikkunud.

Korteriühistu vastutus ei välista aga samas kohustusi rikkunud korteriomanike vastutust teise korteriomaniku vara kahjustamise eest. Korteriomanik võib kahju tekitamise eest vastutada kas iseseisvalt või solidaarselt korteriühistuga.

Taolise situatsiooni näiteks võib tuua olukorra kus üks korteriomanik ehitab elamu lamekatusele, mis on kaetud ruberoidilaadse kattematerjaliga, enda kasutuseks terrassi. Terrassi ehitamiseks eemaldab ta olemasoleva ruberoidkatte ning asendab selle osaliselt keraamiliste plaatide ja osaliselt terrassilaudadega. Kooskõlastused teiste korteriomanike ja korteriühistuga puuduvad, samuti ei ole terrassiehitajal olemas ehitusprojekti ega luba. Taolise isetegevuse tagajärjeks on see, et elamu katus ei ole enam veekindel ning vihmavesi ja talvel lumest tekkiv vesi valgub terrassi all asuvatesse korteritesse tekitades nende omanikele kahju. Siinkohal ongi kahjustatud korteriomanikul õigus pöörduda kahju hüvitamise nõudega esmajärjekorras teise korteriomaniku poole kes omavoliliselt ehitas elamu katuse ümber. Sõltuvakt konkreetse juhtumi asjaoludest võib esineda ka alus korteriühistu vastutuseks (näiteks on ühistu juhatus andnud nõusoleku sellise ümberehituse teostamiseks).

Korteriomaniku kohustus hoiduda teistele korteriomanikele kahju tekitamisest on reguleeritud korteriomandiseaduses (edaspidi − KOS). KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Näiteks asjaõigusseaduse (edaspidi − AÕS) § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Samuti tuleneb AÕS § 72 lg 5 teisest lausest, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Eeltoodust lähtuvalt on kahjustatud korteriomanikul õigus esitada hagi korteriomaniku vastu, kes tegi või laskis teha ümberehitusi, mille tulemusena teiste korteriomanike õigusi rikuti.

Näitena võib siin tuua olukorra kus korteriomanik eemaldab oma korterist omavoliliselt seina, mis on tegelikult kandevsein ja selle tõttu muutuvad elamu konstruktsioonid ebastabiilseks. Näiteks puitmaja I korrusel oleva kandevseinast osa eemaldamise tõttu kaotavad maja konstruktsioonid oma jäikuse ning teise korruse põrandad hakkavad läbi vajuma, ahi vajub viltu ning muutub tuleohtlikuks kuna ahju seintes ja korstnas on vajumise tõttu sõrmejämedused praod. Taolises olukorras on teistel korteriomanikel nõudeõigus selle korteriomaniku vastu kes nõuetevastaselt eemaldas kandevseina ja tekitas sellega teistele korteriomanikele kahju.

KOS § 11 alusel vaidlust lahendades ei ole oluline kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda üksnes siis, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.

Vabandatavuse näiteks võime tuua ülalkirjeldatud puumajast seina eemaldamise. Käesoleval juhul on korteriomanikul, kes soovib oma korteris ühe seina eemaldada, olemas ehitusprojekt ja vajalikud kooskõlastused kohalikult omavalitsuselt. Samuti ei ole eemaldatava seina näol tegemist kandevseinaga. Kuid millegipärast peale seina eemaldamist toimub maja konstruktsioonides vajumine ning naaberkorterite omanikele tekib kahju. Siinkohal ei ole automaatselt korteriomanikul kohustust naabritele tekkinud kahju hüvitada kui ta suudab tõendada, et tema on käitunud igati korrektselt ning vajumise põhjuseks võis olla asjaolu, et elamu on ligi 100 aastat vana ning taolist kahju tekkimist ei olnud mõistlikul viisil võimalik ette näha (näiteks ilmneb peale kahju tekkimist läbiviidud ekspertiisi käigus, et sõja ajal on maja varjatud konstruktsioonid kannatada saanud ja seda ei olnud mõistlikul viisil võimalik enne tööde teostamist näha ega eeldada).

Hetkel Riigikogu menetluses oleva uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu kohaselt, mis peaks jõustuma 2018. aasta jaanuaris, antud küsimuses põhimõttelisi erinevusi kehtivast seadusest ei plaanita.

Kokkuvõtteks võib öelda, et vastutava isiku määramisel on vajalik eelkõige analüüsida, kelle tegevus või tegevusetus on kahju tekkimise põhjustanud. Korteriühistu vastutab eelkõige oma kohustuste mittetäitmisega korteriomanikele tekitatud kahjude eest. Selleks, et oma õigusi paremini kaitsta soovitame eelnevalt pidada nõu advokaadiga.

Alan Biin

Vandeadvokaat

Kaupo Kask

Jurist

Kui kaua on pakkuja riigihankes seotud oma pakkumusega?

Riigikohus tegi 10. märtsil 2014. a tsiviilasjas nr 3-2-1-194-13 põhimõttelise lahendi, milles käsitles pakkuja õigust tagasi võtta pakkumus riigihankemenetluses.

 

Riigihangete seaduse (edaspidi „RHS“) § 43 lg 1 sätestab, et pakkumus on pakkuja tahteavaldus hankelepingu sõlmimiseks, mis on pakkujale siduv alates pakkumuste esitamise tähtpäevast vähemalt kuni hankedokumentides määratud pakkumuse jõusoleku minimaalse tähtaja lõppemiseni.

 

Tavaliselt määrab hankija hankelepingus kindlaks ajavahemiku kui kaua peab pakkuja pakkumus jõus olema s.t kui kaua peab pakkuja olema valmis hankelepingu sõlmima pakkumuses toodud tingimustel.

 

RHS § 53 lg-d 1 ja 2 sätestavad, et juhul kui edukaks tunnistatud pakkumuse esitanud pakkuja võtab hankijast mitteolenevatel põhjustel oma pakkumuse tagasi, siis
tunnistab hankija edukaks hinna poolest järgmise pakkumuse, kui ta sõlmib hankelepingu madalaima hinnaga pakkumuse alusel ning hankijal on õigus nõuda edukaks tunnistatud pakkumuse tagasi võtnud pakkujalt kahju hüvitamist tagasi võetud pakkumuse ja järgmise edukaks tunnistatud pakkumuse maksumuse vahe osas.

 

Ülalviidatud sättest tuleneb, et juhul kui pakkuja võtab oma pakkumuse tagasi hankijast tuleneval põhjusel, siis hankijal ei ole kahju hüvitamise nõuet pakkuja vastu. Juhul kui pakkuja võtab oma pakkumuse tagasi hankijast mitteoleneval põhjusel, siis on hankijal kahju hüvitamise nõue pakkuja vastu.

 

Konkreetses kaasuses pidi pakkumus olema jõus 90 päeva aga pakkuja võttis selle tagasi enne 90 päeva möödumist põhjendades seda muu hulgas asjaoluga, et lepingu sõlmimine hankijaga võtab aega ning seetõttu ei ole ta võimeline lepingut alltöövõtjatega sõlmitud lepingute tõttu tähtaegselt ja pakkumuses toodud hinnaga täitma.

 

Riigikohus asus seisukohale, et pakkuja on üldjuhul seotud oma pakkumusega hankedokumentides märgitud tähtaja jooksul ja peab olema valmis hankijaga hankedokumentides märgitud tingimustel hankelepingut kogu selle tähtaja vältel sõlmima. Riigikohtu arvates pidi pakkuja pakkumust tehes arvestama, et ta on sellega seotud hankedokumentides märgitud tähtaja jooksul, ning sellest tulenevalt kandma ka sel ajavahemikul majandusriski.

 

Seega riigihankemenetluses pakkumist tehes peab pakkuja arvestama sellega, et ta peab olema valmis kogu pakkumuse jõusoleku aja jooksul sõlmima hankijaga hankelepingu pakkumuses toodud tingimustel. Pakkuja peab arvestama pakkumuse tegemisel riskidega (näiteks toorme hinnatõus vms) ning mingi pakkumusega seotud kuluelemendi hinnatõus ei ole üldjuhul pakkumusest taganemise aluseks.

 

Alan Biin

Vandeadvokaat